Wohnfläche berechnen: WoFlV, DIN 277 und Dachschrägen erklärt
Wie viel Wohnfläche hat ein Haus wirklich – und warum weichen die Angaben oft voneinander ab? Der Grund liegt in zwei Berechnungsmethoden. Dieser Ratgeber erklärt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN 277, zeigt die Anrechnung von Dachschrägen und Balkonen und liefert ein konkretes Rechenbeispiel.
Wie viel Wohnfläche hat ein Haus wirklich – und warum weichen die Angaben in Exposé, Bauvertrag und Grundbuch oft voneinander ab? Der Grund liegt in zwei unterschiedlichen Berechnungsmethoden. Dieser Ratgeber erklärt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN 277, zeigt die Anrechnung von Dachschrägen und Balkonen und liefert ein konkretes Rechenbeispiel. Mit unserem Rechner lassen sich die Fertighaus-Kosten berechnen und verschiedene Ausstattungen individuell durchspielen. Wie sich Wohnfläche ebenerdig auf eine Ebene verteilt, zeigt der Fertighaus-Bungalow.
Kurzantwort: Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zählen Räume ab 2 m Höhe voll, Flächen zwischen 1 und 2 m Höhe zu 50 % und unter 1 m gar nicht. Balkone und Terrassen werden in der Regel zu 25 %, höchstens zu 50 % angerechnet. Die DIN 277 dagegen erfasst die gesamte Grundfläche unabhängig von der Höhe – deshalb liegt sie oft deutlich über der WoFlV-Wohnfläche.
Was ist der Unterschied zwischen WoFlV und DIN 277?
Kurzantwort: Die Wohnflächenverordnung berechnet die tatsächlich nutzbare Wohnfläche und berücksichtigt Raumhöhen sowie Abschläge für Balkone und Terrassen. Die DIN 277 ermittelt dagegen die gesamte Grundfläche eines Gebäudes und unterscheidet Nutz-, Technik- und Verkehrsflächen ohne Höhenabschläge. Für Vergleich und Miete ist die WoFlV üblich; die DIN 277 wird häufig im Bau- und Kaufkontext verwendet.
WoFlV und DIN 277 im direkten Vergleich
| Kriterium | WoFlV | DIN 277 |
|---|---|---|
| Zweck | nutzbare Wohnfläche | Grundfläche des Gebäudes |
| Dachschrägen | gestaffelt nach Höhe | volle Fläche |
| Balkon/Terrasse | i. d. R. 25 %, max. 50 % | meist voll oder separat |
| Keller/Technik | meist nicht als Wohnfläche | als Nutz-/Technikfläche erfasst |
| typische Verwendung | Miete, Exposé, Vergleich | Bauantrag, Planung |
Welche Räume überhaupt sinnvoll dimensioniert sind, zeigt der Ratgeber Raumgrößen im Haus.
Wie werden Dachschrägen angerechnet?
Kurzantwort: Nach WoFlV gilt die Staffelung nach lichter Raumhöhe: Flächen ab 2 m Höhe zählen voll (100 %), Flächen zwischen 1 und 2 m zur Hälfte (50 %) und Flächen unter 1 m gar nicht (0 %). Gerade im Dachgeschoss mit Schrägen reduziert das die anrechenbare Wohnfläche spürbar – rechnerisch, obwohl der Raum unter der Schräge weiterhin als Stauraum nutzbar bleibt.
Anrechnung nach Raumhöhe (WoFlV)
| Raumhöhe | Anrechnung |
|---|---|
| unter 1 m | 0 % |
| 1 m bis unter 2 m | 50 % |
| ab 2 m | 100 % |
| Balkon / Terrasse | i. d. R. 25 %, höchstens 50 % |
Welche Dachform wie viel nutzbaren Wohnraum unter dem Dach schafft, erklärt der Dachformen-Vergleich.
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Rechenbeispiel: Wohnfläche eines Dachgeschosses
Kurzantwort: Ein Dachgeschoss hat eine Grundfläche von 50 m². Davon liegen 30 m² unter voller Höhe (ab 2 m → 100 %), 12 m² im Bereich 1–2 m (→ 50 %) und 8 m² unter 1 m (→ 0 %). Die anrechenbare Wohnfläche beträgt damit 30 + 6 + 0 = 36 m². Nach DIN 277 zählten dieselben Räume dagegen mit der vollen Grundfläche von 50 m².
- 30 m² ab 2 m Höhe × 100 % = 30 m²
- 12 m² zwischen 1 und 2 m × 50 % = 6 m²
- 8 m² unter 1 m × 0 % = 0 m²
- Summe WoFlV-Wohnfläche = 36 m²
- DIN 277 (volle Grundfläche) = 50 m²
Auf die Berechnungsmethode achten
Steht im Vertrag oder Exposé keine Methode dabei, fragen Sie nach. Eine nach DIN 277 berechnete Fläche wirkt größer als dieselbe Wohnung nach WoFlV. Für Miet- und Kaufverträge ist die WoFlV der aussagekräftigere Maßstab.
Wie werden Balkon, Terrasse und Keller behandelt?
Kurzantwort: Balkone, Loggien und Terrassen werden nach WoFlV in der Regel zu 25 %, höchstens zu 50 % zur Wohnfläche gezählt. Kellerräume, Heizungs- und Technikräume sowie Garagen gelten grundsätzlich nicht als Wohnfläche. Wintergärten können je nach Beheizung unterschiedlich angerechnet werden. Die genaue Zuordnung hängt vom Einzelfall ab.
Ob sich ein Keller lohnt und welche Flächen er zusätzlich schafft, wägt der Ratgeber Keller oder Bodenplatte ab. Wie viel Wohnfläche eine offene Küche mit Essplatz belegt, zeigt der Ratgeber offene Küche im Grundriss.
Fazit: Wohnfläche immer mit Methode lesen
Die Wohnfläche ist kein absoluter Wert – sie hängt von der Berechnungsmethode ab. Wer WoFlV und DIN 277 auseinanderhält, Höhenabschläge kennt und beim Vergleich auf einheitliche Angaben achtet, vermeidet Enttäuschungen. Fragen Sie im Zweifel nach der Berechnungsgrundlage. Wie sich mehr Wohnfläche auf die Baukosten auswirkt, zeigt der Überblick zu den Hausbau-Kosten. Den amtlichen Verordnungstext finden Sie über gesetze-im-internet.de. Einen fundierten Einstieg ins Thema bietet unser Fertighaus im Überblick.
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